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从主城区交通发展看重庆人的居住习惯(一)-教你在重庆买房

《2017年重庆市主城区交通发展年度报告》发布,对我个人而言,最关心的还是轨道交通建设部分:
2017年,主城区新开通五号线一期(园博园-大石坝)和十号线一期(鲤鱼池-王家庄)。共开通站点154个,换乘站13个。
在建轨道交通线路7条(段),其中新开工九号线二期(回兴-花石沟),续建轨道交通环线、四号线一期(民安大道-唐家沱段)、五号线一期(大石坝-跳蹬段)、六号线支线二期(王家庄-沙河坝)、九号线一期(高滩岩~回兴)、十号线二期(兰花路-鲤鱼池)。
我们来看一下“十七线一环”远景线网规划:
与其它城市用环线来定义板块价值不同的是,重庆主城九区都有自己的核心商圈,甚至各大板块都有独立的商业综合体。宏观来看,重庆人有着较为分散却又相对集中的居住习惯,微观来看,重庆人对于居住区域非常敏感,同时也比较固守己见。
从区域来看
1、渝中半岛:最早的商业中心,拥有打卡最多的网红景点。
解放碑:1949年后,解放碑周边开始成为重庆的商业中心。同时解放碑周围广场,也成为了重庆人民的重要活动场所,比如每年的平安夜,很多年轻人会聚集至此,等待圣诞节的钟声。解放碑除了是城市经济心脏之外,还拥有众多旅游景点,比如在抖音上天天见到的“洪崖洞”,在电影《从你的全世界路过》里出现过的“十八梯”,还有“罗汉寺”、“湖广会馆”和“加拿大总领事馆”等。
从前的解放碑,住着重庆第一批城里人,那时的解放碑,还是最高的建筑,当时去解放碑叫“进城”。后来,随着城市的向外发展,越来越多的老重庆人选择搬离解放碑,去了没那么热闹但更宜居的北区或者南区,留下一堆容积率超高的破旧楼房。
在解放碑这种寸土寸金的地方,新楼盘的价格往往让普通的工薪阶层望而却步,选择在这里置业的大多数是以投资为目的,比如购买住宅性质的公寓用来做民宿或者直接对外出租,磁器口的商家回流至母城购买商铺等。
解放碑目前没什么新开楼盘,次新小区的一室小户型适合年轻人用于过渡及日后投资,比如:熊猫公馆、协信公馆等。当然也不排除喜欢热闹的小夫妻,愿意舍弃小区环境,就是要住在最繁华的街区,哪怕长期与租客为邻,也在所不惜。像我的一个健身教练朋友就是这样,他跟老婆在熊猫公馆购买了一套两室的精装房,目前刚接房,过段时间就搬进去住了。
朝天门:朝天门位于渝中半岛长江与嘉陵江的交汇处,是重庆最大的水运码头石悦安鑫,同时重庆最大的综合交易市场也在这里,所以这里人流量非常大,自古都是十分热闹。
从前的朝天门批发市场,聚集了众多商贩及劳工,人群相对复杂。现在朝天门将被打造成为渝中区CBD中央商务区,来福士作为整个重庆的地标性建筑,崛地而起。未来住在这里的主要是高端游客、行业精英及富豪阶层。
2、北区:最早的富人区,高新产业园、轻工业园聚集地。
观音桥:10年前的“重庆向北”,吹响了重庆都市区向北快速发展的号角,观音桥商圈至此成为继解放碑商圈之后第二个能辐射全市人口的标志性商圈。
朋友跟我说,作为一个土生土长的江北人,他算是亲眼见证了观音桥如同坐火箭般的飞速发展。十年前,观音桥才刚刚起步,后来慢慢修了步行街,有了龙湖北城天街、金源时代广场......现在,又有了九街。
观音桥已然发展成为一个成熟的商圈,很多曾经住在这里的人也开始渐渐往周边迁移,比如选择搬去能看山城夜景、能吹江风的北滨路。不过,周边有很多房龄在10年左右的小区,里面依旧住着很多老重庆人。
我觉得这个板块,跟解放碑一样,既适合自住,也适合投资。而且跟解放碑相比,这里可能更适合居住,不仅是年轻人,一家老小住这里都没什么问题。这一点,从观音桥广场的夜生活就能看出来,一到晚上,这里就会聚集众多老年人,开启中国式广场舞模式。
6年前,我曾在富力海洋广场居住过一小段时间,当时三室一厅的租金是3000元/月,时至今日,租金肯定跟着房价水涨船高。不过,观音桥有很多写字楼,九街又有很多娱乐行业的工作者疯狂初恋,因此周围的房子应该都挺好出租的。
江北嘴:作为中西部地区唯一的国家级战略金融中心,“长江上游的陆家嘴”,江北嘴自诞生之初就备受关注。除了承接金融中心的功能之外,江北嘴还将承接商业中心的功能。
在江北嘴未开发之前,这一带几乎无人居住,经过这两年的发展,江北嘴板块的紫御江山和寰宇天下已然成为炙手可热的两个小区。不过,目前这两个小区的房价已处在高位,可以关注一下板块周边的其他小区。
蔡家:两江蔡家新区地处中梁山麓、嘉陵江畔,一面靠山,三面临水。东连悦来国博中心,南接礼嘉新城,西承重庆市大学城和北碚新城,北靠水土高新产业园。蔡家组团规划为“两江蔡家新区”,是北碚先进制造业集聚区。
就目前而言,北区圈画得最大的是礼嘉、悦来、中央公园这三大板块,绝大多数人相信,未来这三个当中,必然有一个地方会发展得相对牛逼,毕竟北区摊得太大了,还是需要一个大中心的。
而选择在蔡家置业的人觉得,只要上面说的三个大哥有肉吃,蔡家这个小弟就会有汤喝的。在高房价之下,手头不是很宽裕的人,总会考虑稍微偏一点的地方,不可能对面房价2万,隔条江就5000吧?
礼嘉:作为新重庆的核心区,建成后的礼嘉商圈相当于3个观音桥商圈那么大,且还是重庆首个滨水商圈印钞厂招聘。周边又有白云山公园和比照母山森林公园还要大的金海湾滨江公园,华侨城欢乐谷也已建成开园。还有儿童医院分院、两江巴蜀中学、星光小学分校等顶级配套,另外规划建设项目包括8万方体育演艺中心和1.5万方音乐艺术中心,难怪吸引了一大波土豪迁徙至此。
我身边就有朋友已经在这里置业,她目前人在北京,考虑到小孩未来要回来读书,再加上重庆最近这一波行情,在对比了中央公园附近的楼盘和鲁能新城之后,她选择了一套两江新宸的房子。当然,她对于居住品质的要求,可能远远高于绝大多数人。
但也有老重庆人认为,“宁要渝中一张床,不要郊区一间房”,看似陈旧过时,是交通不发达时代的老观念,但却是真正意义上的属于重庆人的自豪与荣耀。而这种靠配套撑场面的地段,可复制性太强,如果没有稀缺性,谈何价值鸦鸿桥吧?
中央公园:据说是国内最大的开放式城市中心公园,但也有专家认为中央公园板块的房价是有水分的。不过,3月底,雅居乐以9352元的楼面地价拿下了中央公园南侧地板。新地王并非出现在主城核心地段,而是诞生在一个距离解放碑17公里,距离内环10公里,距离外环仅6公里的新区,还是颇令人震惊的!
我们来看一下,支持中央公园板块价值的三个概念,“城市定位+公园+学校”。对于城市定位,相比较规划,我更愿意相信市场规律,因为每个地方都有规划,但是“计划往往赶不上变化”,绝大多数时候都是“理想很丰满,现实很骨感”。对于公园,中阳钢厂重庆有很多大大小小的公园,很多也自称中央公园,好像并没有什么稀奇的。然后就是学校,这完全是一个不可控的居住要素,据说目前只有买了个别楼盘的业主子女可以就读。
总而言之就是,虽然中央公园出了地王,但是并不能代表它的区域价值已经领跑主城。相反,中央公园当前的房价,已经比实际价值领先太多了,需要时间消化。
3、南区:发展均衡,环境宜居,综合实力强。
南坪:前段时间看见一个帖子问凶宅胭脂,现在大家不是都往北边买吗?为撒子南坪的房子能卖这么贵?不管老小区、新小区友金所,还是新开的盘,感觉比江北还贵。
后面有人回复他,南坪依山傍水啊!南滨路是重庆最美的大道,背靠风景秀丽的南山,烟波浩渺的长江,直面大都市的繁华,高楼林立。不仅是重庆的记忆,还是外地游客喜欢的热点区域。而且老城区发展成熟,配套齐全,到解放碑也非常近月亮女王,今后也是休闲旅游梅府家宴,豪宅聚集地。周边房价高点儿也正常。而北区就是单纯的居住区、办公区和商业区,没啥特色,外地人也不感兴趣,最多过个路,基本上是重庆人自娱自乐的区域。
这段对话,还是颇具代表性的,在重庆,南北区之争,一直都是此消彼长。比如,我有个朋友,是土生土长的南岸区人民,他就觉得南滨路是最美的,南坪是最棒的,他对于南区的感情,简直可以用“至死不渝”来形容。
茶园:之前有专家将大学城、巴南、大渡口、茶园、鱼嘴等地划为一个阵营,认为这些地方的房子没太大投资价值,对应区域的二手房市场简直就是惨不忍睹。不过,茶园其实还好,通了6号线之后,到解放碑和观音桥都很近,基本在地图上属于南区骓驰官网,只不过人们的心理距离还是远了,毕竟有那么大一座南山在中间摆起。
我所接触住在茶园的朋友,主要以改善型需求为主苦力泥鳅,他们大多选择洋房、叠拼或者联排,较少选择在茶园购买高层。不过附近的土著,大多还是住在高层小区,当然也有一些外地人过来投资的。
鱼洞:鱼洞也是政府重点打造的几个人口聚集区之一,另外还包括大学城、龙兴、空港、北碚,各个板块到观音桥的直线距离都在25公里左右。看了一下,北碚是6号线的终点,空港是3号线的重点,龙兴是4号线二期的末端,茶园是6号线的终点,而鱼洞则是2、3号线的终点。由此可见,重庆市区的最边缘就是这几个组团了。
公司有位同事在地铁附近租了公租房,一室一厅,一个月300元。他是老南岸区人民,爸妈住在南坪转盘附近的老房子里,他坚定地认为,未来重庆的发展重心必定在南区,他觉得住鱼洞挺舒服的,就是稍微远点,上下班单程大约要1个多小时。
龙洲湾:提到龙洲湾,不得不说12年的故事,那时候重庆楼市一片大好,龙洲湾有开发商把临江住宅开到9000元/㎡,足足把那批人套到17年才解套,甚至还有一些装修了的,至今都未解套,可能只有继续等待了。
前段时间,也有一位在外地工作回重庆置业的朋友找到我,她很犹豫要不要买附近碧桂园新开的盘接骨木魔杖,单价1.2万,她感觉又贵又远,但无奈又交了3万元的定金,因此左右为难。其实,就巴南来说,龙洲湾肯定是作为中心区域来发展的,但是把它放在重庆来看,巴南的发展本身就比较滞后,所以这个区域的增值空间肯定也是有限的。这个区域可能更适合巴南土著人民吧!
4、西区:最大的高级才培训中心,拥有20万左右的在校师生。
大学城:众所周知,大学城那边基本上都是在校师生。看多者认为,大学城的人口增长很快,周不疑房价也相对较低,未来随着整个城市房价的提升,那边肯定也会水涨船高。看空者想法则有所不同,他们认为大学城就是一个鬼城,一到寒暑假,那边的房子就卖不动了,学生一走,人气惨淡,简直就是人间地狱。我可能是后者,毕竟学生的消费水平有限。这也是为什么其他板块的房子,已经从1万出头飙升到了接近2万时,大学城的房子也就从8000涨到了1万多而已!
除了上面提到的之外,还有杨家坪。
杨家坪:对照帝都北京来看的话,重庆杨家坪就相当于是北京的南三环洋桥。杨家坪地处九龙坡核心区,距离解放碑和观音桥都很近,但由于发展时间较早,后劲不足,生活在这里的人群相对比较固定,外来人口不多。不过最近,杨家坪有提档升级的势头展现,貌似九龙半岛也要开始修建高大上的楼盘了。
(注:本文系安居头条作者原创文章,未经授权禁止转载)
作者 介绍
黄曦莹
城市专家、房产作者
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